En cette fin d’année 2023, plusieurs stratégies s’affrontent quant au choix des supports en immobilier neuf à privilégier. Tiraillés entre trouver un prix de vente accessible qui rentre dans leur budget, et le fait que la livraison du logement soit la plus proche possible, les clients s’interrogent. Que faire ?
Ce sont des questions qui me sont régulièrement posées par mes clients, en particulier en loi Pinel : je choisis quel programme ? Les clients sont effectivement un peu perdus quand il s’agit de se positionner.

Le choix affectif

C’est souvent par là qu’un projet d’investissement démarre : une ville, un quartier, une rue, un programme. Cette approche fait régulièrement des déçus, car il faut majoritairement se résoudre et constater que soit les prix pratiqués, soit la typologie de logement ou encore les prestations, ne sont pas en adéquation avec ses moyens ou ses aspirations. Sur ce dernier point, c’est normal ! Ce n’est pas vous investisseur qui allez habiter le logement, mais un locataire, qui n’a pas du tout les mêmes aspirations que les vôtres ! D’autant plus sur la typologie de logement ! Les locataires cherchent plutôt des petites surfaces, alors que vous vous projeter dans un grand logement… Laissez faire votre conseiller patrimonial : lui sait parfaitement où, à quel prix et sur quel type de logement investir.

Le choix par le prix

C’est LE choix qui s’impose souvent le premier, et il est la conséquence directe de sa capacité de financement. On appelle cela « l’enveloppe » : montant maximum que la banque peut prêter en respectant le taux d’endettement maximum de 35%. Aujourd’hui, tout le monde commence déjà par là, soit auprès de sa banque, soit auprès d’un courtier en financement. Inutile de porter acquéreur d’un bien qui ne pourrait être financé avec certitude.

Une fois l’enveloppe déterminée, on peut alors chercher par prix de vente selon des programmes de sa région. Les conseillers patrimoniaux passent pour la plupart par Wizio pour faire leurs recherches, un CRM puissant qui recense environ 3500 programme et 42000 logements en France et DOM-TOM. Ils intègrent au prix les frais d’acquisition, pour rester dans l’enveloppe, et optimisent le montant à investir en fonction du levier fiscal qui vous correspond. Faites leur confiance.

Le choix par date de livraison

Nous sommes tous pareils : recevoir son logement le plus rapidement possible pour commencer à louer et défiscaliser dans les meilleurs délais. Oui mais voilà : les biens accessibles, les « petits prix », sont ceux qui partent les premiers, lorsque la commercialisation est lancée. Plus le temps passe et plus on se rapproche de la livraison, plus ce sont les grands logements et donc les plus chers qui restent disponibles. Mais un compromis existe 🙂

Le choix par actabilité

C’est manifestement ce choix qui offre le meilleur compromis. En effet, un programme « actable » est celui qui permet, dès la réservation, de savoir qu’on pourra passer chez le notaire une fois l’offre de prêt signée, et que la livraison aura lieu dans les 12 à 18 mois. Pas besoin de patienter qu’un certains nombre de lots soient vendus pour cela (la règle étant un taux de 75% de biens commercialisés et financés sur un programme). C’est la fameuse « GFA » (Garantie Financière d’Achèvement ») que délivre l’assureur qui couvre le risque en cas de défaillance du promoteur.

En ces temps difficile pour la promotion immobilière, vous évitez aussi le risque que le programme soit annulé faute d’acquéreur ou de capacité, pour le promoteur, à porter financièrement seul l’opération.

Là aussi, votre conseiller patrimonial dispose de toutes les informations utiles pour aller sélectionner le bon lot au sein des programmes actables.

Et donc, comment choisir son lot ?

D’abord, penser comme un locataire, et choisir un bien qui correspond à ses aspirations : studio, T2 ou T3. Pas plus grand. Puis choisir au sein des programmes actables ceux situés dans votre région, finançables dans votre enveloppe et affichant les meilleurs prestations.

Votre conseiller patrimonial aura déjà fait le tri au sein de l’offre avant de vous proposer 2 ou 3 biens qui correspondent à tous ces critères. Il vous présentera des projections financières optimisées, en tenant compte du loyer attendu et des charges (et donc de la rentabilité d’exploitation), de votre levier fiscal et de votre horizon de détention.

Le choix d’un logement sur lequel investir est donc une optimisation sous contraintes. C’est la mission de votre conseiller patrimonial que de résoudre l’équation et vous permettre de choisir le bien au sein de la sélection qu’il aura faite pour vous. Appuyez-vous sur son expertise ! Et sachez qu’il saura vous accompagner tout au long de votre parcours d’investissement, et au délà.