Cette rentrée 2023 est terrible pour les étudiants vu la pénurie de logements à la location, en particulier les studios. On peut donc s’interroger sur où investir en logement étudiant en 2023 ?

J’ai rédigé un article sur le sujet sur Linkedin et face aux nombreuses demandes en privé que j’ai reçues, j’ai établi une carte de France. En vert, les villes les plus demandées par les étudiants. Pour les autres ville, très forte demande restant insatisfaite.

Le classement réalisé par les étudiants

Les étudiants eux-mêmes sont régulièrement sollicités (par exemple par le magazine L’Etudiant pour qu’ils s’expriment sur les villes dans lesquelles « il fait bon étudier »). Sans surprise, on y retrouve plus ou moins toujours les mêmes, avec en tête Toulouse, Rennes, Montpellier, Strasbourg ou Grenoble (le classement ici https://www.letudiant.fr/educpros/actualite/classement-des-villes-etudiantes-2022-2023-la-revanche-des-villes-moyennes.html). Pour autant, ce classement est relatif pour l’investisseur, qui s’appuiera sur d’autres critères au moment du choix de la ville de son futur logement.

Les classements sans grand intérêt

D’autres classements sont disponibles sur internet, mais qui, dans le cadre qui nous intéresse ici, présentent peu d’intérêt :

  1. ceux qui se basent sur le prix au mètre carré encore accessible : exemple de la FNAIM https://www.fnaim.fr/actualite/795/4293-les-bons-reflexes-pour-investir-dans-une-ville-etudiante.htm
  2. ceux qui se basent sur le nombre d’étudiants et leur proportion dans la population : exemple Beanstock https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/les-grandes-villes-a-privilegier-pour-investir-dans-un-studio-etudiant-1853635
  3. ceux qui se basent sur la rentabilité locative : exemple Merci Pour l’Info https://www.mercipourlinfo.fr/actualites/immobilier-logement/investir-dans-un-logement-etudiant-en-2023-quelles-sont-les-villes-les-plus-rentables-en-france-1027719

Selon moi, ces classements ne correspondent pas aux réelles attentes d’un investisseur, qui recherchera avant tout une demande locative forte et solvable. Ce qui m’a amené à établir un classement basé sur les tensions locatives dans les villes étudiantes.

Le classement par tension locative

C’est sans nul doute le meilleur critère à retenir selon moi ! Pour établir ce classement, je me suis appuyé sur les chiffres communiqués par le site LocService.fr, et plus particulièrement les études menées sur le logement étudiant, région par région https://www.locservice.fr/actualites/categorie/logement-etudiant-2. Le site compare des milliers de demandes de location réalisées sur une même annonce, et sur une période de 12 mois. Outre la confirmation de la typologie de logement recherchée, majoritairement des studios entre 60 et 80% selon les régions (la colocation ne pesant que 10 à 20%), on y obtient :

  • la liste des villes où les recherches sont les plus concentrées,
  • le pourcentage de recherche

C’est ainsi que sont mises en évidences les « tensions locatives« , par fort décalage entre offres et demandes locatives des étudiants.

Les villes les plus en tension

Sans vouloir être exhaustif, on retrouve les villes suivantes, région par région :

  • Normandie : Caen (36,08%), Rouen (21,86%) et Le Havre (9,17%)
  • Bretagne : Rennes (54,66%), Brest (11,52%) et Vannes (8,56%)
  • Centre : Tours (42,33%), Orléans (25,56%)
  • Centre-Est : Dijon (39,25%), Besançon (34,06%)
  • Loire-Atlantique : Nantes (37,09%), Angers (34,75%)
  • Est : Strasbourg (43,71%), Nancy (11,3%), Metz (10,83%), Reims (10,02%)
  • Sud-Est : Aix-en-Provence (26%), Nice (21,69%), Marseille (20,36%)
  • Occitanie : Montpellier (44,42%), Toulouse (32,24%)
  • Aquitaine : Bordeaux (33,16%), La Rochelle (14,87%), Poitiers (7,35%), Talence (7,21%)
  • Rhône-Alpes : Lyon (56,34%)
  • Nord : Lille (62,15%)

Les villes non citées ne présentent que peu de demande locative relativement. Cela ne signifie pas qu’il faut les dénigrer, mais la pertinence d’un investissement locatif en étudiants y sera nettement moindre, sur le plan des tensions locatives. C’est typiquement le cas de Grenoble par exemple, plébiscitée par les étudiants pour le « bien vivre », mais qui ne concentre que 4,6% des demandes locatives en Rhône-Alpes…

Dans quel cadre investir ?

Le reflexe habituel sera de chercher des studios dans les villes citées dans le classement, en Pinel, mais autant dire chercher « une aiguille dans une botte de foin » tant ces logements sont limités dans les programmes neufs. Ou en résidence services en LMNP neuf. C’est bien, mais il n’y a pas que cela…

Il est tout aussi (voire plus) judicieux de rechercher des biens de petite taille dans des programmes de déficit foncier, dans l’ancien, ou en LMNP de revente ! Histoire d’allier rapport qualité/prix et avantage fiscal.