C’est une situation qui se présente finalement assez vite depuis que les taux d’emprunt ont commencé à être très bas : le rapide passage de votre investissement locatif en revenus fonciers positifs. Et là, la fiscalité induite devient exorbitante ! Les revenus fonciers sont taxés au barème progressif de l’impôt en fonction de votre taux marginal d’imposition. Puis, ils subissent les prélèvements sociaux de 17,2%. Seule solution efficace pour éviter cela : soigner le « mal » à la source. Il faut donc réduire le foncier taxable par du déficit foncier. Voyons ensemble la puissance du déficit foncier sur vos impôts.

La fausse bonne idée du Pinel

Qui dit impôt dit « comment les réduire ». Le réflexe de base aujourd’hui qui a été mis dans la tête de tout le monde : investir en loi Pinel. Fausse bonne idée dans le cas présent. En effet, le mécanisme fiscal du Pinel est de la réduction d’impôt sur le revenu. Il n’a aucune influence sur les prélèvements sociaux. De plus, le Pinel mobilise beaucoup d’argent pour une réduction d’impôt limitée à 6000 € par an. Enfin, ce dispositif créera lui-même des revenus fonciers assez rapidement. Ce qui va à l’encontre de l’objectif recherché ! La seule vraie contremesure efficace en cas de bénéfice foncier important est de le réduire par des travaux.

Investir dans un projet immobilier de déficit foncier

Il ne s’agit donc plus de faire des travaux dans le ou les logements provocant le bénéfice. Vous avez déjà surement fait ce qu’il fallait à ce niveau là. Et on ne peut pas faire de travaux indéfiniment, il seraient vraisemblablement injustifiés. La solution est donc d’investir dans un projet immobilier de déficit foncier, où tout est déjà organisé. Dans ce projet, il y aura une quotte part de foncier, et une quotte part de travaux. Idéalement, la part de travaux doit a minima être supérieure à 60% du coût total du projet, et dans l’idéal égale à 80%.

Mécanisme fiscal du déficit foncier

Le mécanisme fiscal et la puissance du déficit foncier est simple. La quotte part de travaux sur le nouveau projet se déduira chaque année de votre bénéfice foncier existant. Et ceci pendant toute la période de construction du nouveau projet. Généralement, les travaux sont étalés sur trois ans. La bonne nouvelle, c’est que les déficits fonciers provenant de vos frais et charges (dont les travaux) se déduisent, en plus, de votre revenu global à hauteur de 10 700 euros.

Exemple : vous déclarez un bénéfice foncier de 30 000 euros. Vous êtes imposé dans une tranche marginale à 30%. L’impôt total provenant de ce bénéfice est donc de 9 000 euros au titre de l’impôt sur le revenu, plus 5 160 euros au titre des prélèvements sociaux. Soit 14 160 euros au total. Vous investissez dans un projet de déficit foncier « clé en main ». Le coût total est de 200 000 euros, dont 160 000 euros de travaux. La première année, on utilise donc 30 000 euros sur les 160 000 euros pour ramener le bénéfice foncier à zéro. De plus, on impute 10 700 € de ces 160 000 € sur votre revenu global. Résultat : un gain de 14 160 €, plus un gain de 10 700 € fois votre taux marginal d’imposition = 3 210 euros de réduction d’impôt supplémentaire. Au final, un gain de 17 370 € ! La réserve de travaux diminue alors de 160 000 – 40 700 = 119 300 €. On peut recommencer l’année suivante, jusqu’à épuisement des travaux.

Des projets à zéro effort d’épargne

Oui vous avez bien lu. Avec le déficit foncier, il est possible d’investir avec zéro effort d’épargne ! Tout dépend des leviers fiscaux activés en fonction de votre bénéfice foncier avant investissement. Et, notamment, du ratio foncier/travaux du nouveau projet. Attention cependant, le nouveau projet finira à moyen terme par créer lui-même du bénéfice foncier. Se posera alors la question de sa conservation dans le patrimoine, ou de sa cession.

Faire une simulation d’investissement

Pas facile de se repérer ? Pas grave, je peux vous proposer une simulation d’investissement. Dès lors, vous pourrez rapidement et simplement visualiser tous les effets. Et en particulier, les gains fiscaux que vous allez réaliser et donc la puissance du déficit foncier. De même que tous les autres paramètres : constitution de capital, épargne éventuelle à consacrer, taux de rendement du projet, etc. Naturellement, je sélectionne aussi les supports immobiliers d’investissement en déficit foncier appropriés pour vous. Contactez-moi !