Je suis régulièrement interrogé par mes clients sur les supports d’investissement « anti-inflation » à privilégier dans le cadre d’un objectif de perception de revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés. Je pense alors à la location meublée non professionnelle (LMNP) pour les avantages bien connus qu’elle procure sur le plan fiscal, mais aussi parce que les baux sont indexés sur l’inflation (dans une certaine limite cependant). Le LMNP dans l’ancien est aujourd’hui une réelle opportunité à privilégier.

Les avantages du LMNP ancien

Depuis plusieurs mois, j’ai tendance à privilégier le LMNP ancien, ou « d’occasion » comme on dit dans le métier, car je constate qu’il présente des avantages significatifs comparé au neuf, et que ces avantages pour l’ancien ont tendance à s’accentuer dans la période actuelle.

Le LMNP ancien permet naturellement de profiter immédiatement de revenus locatifs sans avoir à attendre l’achèvement du logement sous 24 mois minimum pour le neuf. Mais il permet aussi de bénéficier d’un rendement locatif bien supérieur en général à celui du neuf (on peut aisément trouver du 5 ou 6% de rendement brut contre 4% hors taxe sur hors taxe hors meubles en moyenne dans le neuf). Autre avantage : l’enveloppe d’investissement. Elle est régulièrement beaucoup moins élevée que pour le neuf (25% en moyenne) et permet donc d’en faire bénéficier des investisseurs plus « modestes ».

Des risques moins élevés que dans le neuf

Je constate aussi que les conditions de marché actuelles se durcissent toujours plus et qu’investir dans le LMNP neuf peut, relativement à l’ancien, faire porter plus de risques sur l’investissement : hausse significative des prix des fonciers, des matériaux et de l’énergie, capacité à tenir les délais de livraison par le promoteur compte tenu des difficultés à recruter dans la profession, difficultés de financement (taux d’endettement strict de 35%, taux d’usure, conditions d’octroi de prêt, etc.).

Vérifier les critères intrinsèques des programmes

Si pour conclure je vais privilégier le LMNP ancien dans les mois à venir, je ne néglige pas le neuf pour autant, tout dépend des emplacements et des programmes, et je reste vigilant sur la qualité des baux, la solidité de l’exploitant, les travaux à prévoir, etc. Tous les critères qui font qu’un investissement en LMNP ancien soit réussi !

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