Parmi les différentes typologies de placements, j’ai l’habitude de dire qu’on peut les regrouper dans deux grandes catégories. Il s’agit des placements de capitalisation et les placements de distribution. On pourra également évoquer les placements de défiscalisation. J’aborderai ce sujet dans un autre article. S’agissant des placements de distribution, voyons comment percevoir des revenus réguliers peu ou pas fiscalisés. Pour cela, il suffit d’opter pour la bonne fiscalité des revenus en question.
Comment sont fiscalisés les revenus locatifs ?
Quand on parle de revenus réguliers, on pense naturellement au revenus locatifs. Ces revenus locatifs sont traditionnellement ceux des logements loués nus. Ils sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers, quand il deviennent positifs parce que les charges ne sont plus suffisantes pour absorber les loyers (situation de bénéfice), sont imposés au barème progressif de l’impôt (de 11% à 45% suivant son taux marginal d’imposition). Ils subissent également les prélèvements sociaux (actuellement de 17,2%). C’est beaucoup ! Cependant, dans le cas d’une location meublée déclarée au réel, on peut augmenter comptablement les charges. Cela se fait à travers l’amortissement du logement. Ainsi, on peut percevoir des revenus non-fiscalisés pendant de très nombreuses années. Sinon, la non-imposition peut également provenir de loyers perçus à l’étranger. Dans ce cas, ils sont imposés dans le pays où ils sont obtenus.
Les placements distribuant des loyers de meublés
Oui, cela existe ! Parmi les placements financiers, on trouve aujourd’hui des fonds spécialisés. Ils investissent les sommes qui leurs sont confiées par leurs associés dans des immeubles donnés à la location meublée par bail commercial. Ainsi, c’est la fiscalité du meublé qui s’applique. L’imposition des loyers se réalise dans la catégorie des Bénéficies Industriels et Commerciaux (BIC). Les supports immobiliers peuvent être des résidences étudiantes, de tourisme ou encore pour les seniors valides. Ces loyers peuvent donc être totalement défiscalisés car le bilan comptable des opérations sera nul ou négatif. Les « produits » seront diminués par les charges d’exploitation, les charges financiers et les amortissements.
Les placements avec loyers perçus à l’étranger
On pense naturellement aux SCPI qui investissent dans les bureaux, le commerce, la logistique, la santé ou l’éducation. Dès lors que la SCPI est diversifiée avec des actifs situés en Europe en dehors de la France, la fiscalité associée aux revenus perçus à l’étranger peut alors être annulée. Elle est en effet déjà prélevée à la source dans le pays d’origine. En privilégiant une SCPI de rendement performante exposée majoritairement à l’étranger, vous réduisez d’autant l’impact fiscal sur les revenus locatifs perçus.
Choisir la bonne stratégie de placement
Quand on évoque les placements financiers, il faut toujours faire attention à l’ensemble des risques associés à chaque formule d’investissement. Une étude préalable de sa capacité à supporter les risques est indispensable, pour savoir si le placement est adapté et quelle part du patrimoine on peut diversifier. Pour s’en assurer et choisir la bonne stratégie patrimoniale, le conseil d’un CGP est déterminant !
