Vous avez des liquidités disponibles et cherchez à percevoir des revenus réguliers ? Sans aucun souci de gestion ? Avec un rendement locatif performant de l’ordre de 5% brut par an ? La SCPI de rendement est certainement une solution de placement à envisager. Mais comment bien choisir sa SCPI de rendement ? Voyons ensembles les critères importants à regarder avant d’acheter ses parts.
Le rendement de la SCPI n’est pas le seul critère
Il existe plus de 200 SCPI en France et savoir comment bien choisir parmi elles n’est pas chose aisée. Le premier critère qui est immédiatement observé est le rendement brut de la SCPI, autrement appelé « TD » (taux de distribution). Choisir sa SCPI de rendement sur ce seul et unique critère serait un grossière erreur cependant. Il conviendra de regarder d’autres paramètres essentiels, au delà du simple rapport locatif.
Frais de souscription et délai de jouissance
Avant de souscrire, il conviendra de se renseigner sur « les frais d’entrée » de la SCPI. Les frais de souscription oscillent entre 8 et 12%. Si le loyer est toujours versé sur le prix de la part frais de souscription inclus, la valeur de retrait est importante à connaitre pour savoir ce qu’on récupèrerait en cas de revente des parts. Mais aussi combien de temps il faudra pour couvrir ces frais dans le temps en fonction de l’évolution prévisible du prix de la part. De même, chaque SCPI affiche un délai de jouissance : il s’agit de la période pendant laquelle les parts ne sont pas éligibles à la distribution du loyer. Ce délai varie de 1 à 5 mois.
Secteurs d’investissement des SCPI
Si historiquement les SCPI ont surtout été employées pour financer des immeubles de bureaux, elles se sont diversifiées avec le temps. De nombreux autres secteurs font l’objet d’investissements de leur part, comme celui du commerce, de la logistique, de la santé ou de l’éducation par exemple. Les conditions économiques n’affectent pas ces secteurs de la même façon. Ceci induit des rendements locatifs intrinsèquement différents mais aussi des risques locatifs potentiels différents. L’investissement en SCPI étant un placement de long terme (conservation des parts de 10 ans minimum), il est donc recommandé de diversifier les secteurs. Cela limitera les risques dus aux aléas de marché.
Autres paramètres essentiels impactant le rendement
Parmi les autres paramètres essentiels dans le choix de sa SCPI figureront : l’ancienneté de la SCPI, sa valeur de capitalisation, le nombre d’immeubles qu’elle détient, son taux d’occupation financier (pourcentage de loyers qu’elle perçoit rapporté au loyer théorique à recevoir si tous les immeubles étaient loués), les réserves qu’elle détient pour payer les travaux d’entretien ou pour payer le rendement, même en cas de baisse des loyers perçus (report à nouveau), etc. Autant de paramètres permettant de s’assurer que la SCPI sera en mesure de verser les revenus attendus dans le temps.
Optimiser la fiscalité des revenus de la SCPI
C’est un autre paramètre souvent peu apprécié avant d’investir et pourtant capital. La fiscalité des revenus tirés de la détention de parts de SCPI sont des revenus fonciers. Ils sont imposés en fonction de son taux marginal d’imposition et subissent les prélèvements sociaux. La fiscalité peut « rogner » plus de la moitié des loyers bruts perçus selon son taux d’imposition ! Une très bonne façon de « réduire la note » sera donc de choisir des SCI dont une part des immeubles est située à l’étranger. Cette partie d’actifs étrangers sera généralement taxée dans le pays en question, ce qui permettra à l’investisseur de faire coïncider le loyer brut attendu avec le loyer net, impôts déduits. Une belle façon d’optimiser ses loyers et de percevoir des revenus réguliers peu ou pas fiscalisés !
Diversifier, diversifier et diversifier encore !
Vous l’aurez compris, il faudra diversifier les parts de SCPI qu’on achète plutôt que de tout mettre sur une seule. Cela permettra de contrecarrer les aléas de marché en fonction des évolutions sectorielles, mais aussi de lisser le risque en fonction des paramètres intrinsèques de chacun SCPI, comme vu précédemment.
Ma sélection de SCPI de rendement
Je vous propose ma sélection de SCPI de rendement, articulée entre les SCPI de grande capitalisation et celles de diversification. Car encore une fois, le choix ne doit pas se réaliser sur la seule base du rendement locatif brut.
Recourir à l’accompagnement d’un CGP
Face à toutes ces inconnues et afin de choisir la ou les meilleures SCPI de rendement appropriées pour votre profil, mon accompagnement de CGP vous sera très utile. N’hésitez pas à me solliciter pour recourir à mon expertise en la matière !
