Vous souhaitez investir en SCPI de rendement ? Vous vous interrogez sur la fiabilité des simulateurs SCPI que vous allez utiliser sur internet et l’opportunité de faire une simulation SCPI Excel ? C’est particulièrement louable de votre part, car on trouve de tout sur le web. Avec des niveaux de pertinence parfois très discutables. Par manque de connaissance, certains investisseurs sont malheureusement régulièrement trompés. Les résultats affichés sont souvent des calculs de rendement brut, faisant abstraction des réelles incidences fiscales d’un tel placement. Voyons donc ce qui pose problème et les critères incontournables d’un « bon » simulateur en SCPI de rendement.

De graves approximations fiscales

Je ne compte plus les approximations fiscales que je trouve sur les simulateurs accessibles en ligne sur internet. La plupart vous demandent votre taux marginal d’imposition avant investissement. Au mieux, ils le calculent sur la base de votre revenu imposable et votre nombre de parts fiscales. Et l’applique bêtement, tel quel, au revenu foncier tiré de la SCPI ! Alors que ce même revenu foncier peut vous faire basculer dans la tranche marginale d’imposition supérieure (voir le barème de l’impôt)… ainsi, l’impôt à payer sur vos revenus de SCPI est largement minimisé ! D’autres omissions ou manquements sont à déplorer comme la non prise en charge de l’impact fiscal sur les revenus de la SCPI provenant de l’étranger quand c’est le cas, une mauvaise imputation de la CSG déductible, pas de calcul de l’éventuelle plus-value de cession, etc.

Citons enfin l’incapacité de ces simulateurs à tenir compte d’éventuels bénéfices ou déficits fonciers que vous déclareriez avant l’investissement en SCPI.

Bref, pas de quoi se positionner pour entrevoir le rendement net de fiscalité à attendre de son placement de façon fiable. Les erreurs fiscales sont souvent trop nombreuses et beaucoup trop conséquentes.

La faiblesse des autres paramètres de simulation

Dans ces simulateurs en ligne, d’autres difficultés se présentent. Parfois graves. Elles ont pourtant des conséquences importantes dans le calcul de la performance économique finale. Citons :

  • pas de prise en compte du délai de jouissance de la SCPI. Ce délai, qui correspond à la période pendant laquelle vous n’êtes pas éligible au loyer, vient pourtant réduire le rendement final sur la période de simulation. Entre délais de jouissance et règlement trimestriel des loyers, cela peut représenter 8 mois d’absence de loyers…
  • les paramètres de revalorisation du loyer et du prix de la part sont régulièrement fixés arbitrairement à 1%. Si on ne prête pas attention, on laisse cela en l’état ce qui améliore la performance économique du placement sans réalité économique avérée. Egalement, j’ai noté sur certains simulateurs que les calculs de revalorisation était faux (capital constitué à terme artificiellement majoré).
  • des prix de revente des parts basés sur leur valeur à l’achat et non pas sur la valeur de retrait (valeur d’achat déduction faite des frais de souscription). Là aussi, une façon artificielle de gonfler le capital constitué et par conséquent le rendement du placement.
  • dans le cas d’un achat des parts de SCPI à crédit, peu d’options : parfois pas d’assurance de prêt qu’on puisse renseigner, pas de différé d’amortissement partiel ou total possible (de quoi passer le délai de jouissance avant de commencer à rembourser les échéances), ni de possibilité d’apport (par exemple, pour financer les frais bancaires : frais de dossier et frais de garantie bancaire).
  • une période arbitraire de simulation sur 10 ans, sans laisser la possibilité de voir ce qu’il se passe sur des durées plus longues, comme 15 ans ou plus par exemple. Une façon d’occulter les plus-values de cession ? Dans d’autres cas, un résultat est affiché sans qu’aucune durée ne soit spécifiée, comme si les chiffres étaient immuables…
  • un calcul de TRI (Taux de Rendement Interne) fantaisiste, basé non pas sur les flux de trésorerie mais sur la moyenne du rendement brut sur la période simulée. Autant dire que la pertinence d’un tel résultat est particulièrement discutable, voire trompeur, vis-à-vis de celui qui utilise le rendement comme un comparateur entre différentes solutions de placement.

Quelques simulateurs sont un peu plus élaborés cependant, et heureusement. Leur niveau de fiabilité reste pourtant insuffisant par manque de précision sur les impacts fiscaux.

J’ai donc développé un simulateur SCPI fiable

Face à tous ces écueils et pour permettre de proposer une projection la plus fiable possible de l’investissement en SCPI de rendement, j’ai développé un simulateur sous Excel. L’objectif qui a prévalu à sa conception était de répondre aux divers manquements soulevés ci-avant. Mais aussi :

  • de pouvoir simuler l’achat des parts selon différentes formules : au comptant, via un crédit bancaire classique ou via un crédit à la consommation avec un organisme spécialisé : CA CONSUMER FINANCE.
  • de pouvoir simuler différentes SCPI de rendement, qu’on peut choisir via un sélecteur. Tout les paramètres afférents à la SCPI choisie sont alors récupérés automatiquement : délai de jouissance, frais de souscription, valeur de la part et valeur de retrait, etc.
  • de calculer précisément l’impôt de l’investisseur pré-investissement, sur la base du barème progressif, en fonction du revenu net imposable et du nombre de parts fiscales, y compris pour les contribuables situés dans les DOM (réduction d’impôt spécifique pour eux).
  • de tenir compte d’un éventuel bénéfice ou déficit foncier pré-investissement, et de recalculer précisément le revenu foncier global en tenant compte de celui de la SCPI, les reports de déficits sur 10 ans, etc.
  • de saisir tous les paramètres nécessaires en cas d’achat à crédit de 5 à 15 ans : type de crédit (classique ou à la consommation), durée, taux, différé, assurance emprunteur, frais dossier, apport…
  • de comparer la performance économique de l’investissement en SCPI avec un placement en assurance vie. Cette comparaison permet de vérifier la pertinence de capitaliser sur tel ou tel support suivant le niveau de risque (volatilité) qu’on est prêt à prendre. Les SCPI de rendement affichent des SRRI de 3 sur 7, donc assez peu volatiles.
  • De pouvoir afficher les résultats jusqu’à 17 années de détention de la SCPI

J’ai intégré dans ce même simulateur d’autres possibilités comme :

  • simuler sur des SCPI fiscales en déficit foncier ou en Denormandie
  • simuler un placement en OPCI Silver generation (fiscalité BIC et non plus en revenus fonciers)

Enfin, j’affiche la performance économique au terme de la simulation en tenant compte de l’éventuelle plus-value de cession, l’épargne à consacrer en cas d’achat à crédit, le loyer escomptable en cas de conservation des parts au terme. Tout cela avec des graphiques de synthèse.

Je vous invite donc à me solliciter pour réaliser une simulation fiable et la comparer avec ce que vous aurez trouver sur internet. Histoire de mettre en évidence les lacunes de ces simulateurs, et vous éviter des surprises une fois votre placement souscrit.