Quelles sont les solutions patrimoniales à privilégier pour 2023 ? En effet, cette fin d’année 2022 est particulièrement préoccupante pour le patrimoine des français, et il devient difficile de savoir sur quelle classe d’actif se positionner. La bourse est en repli de 20% depuis le 1er janvier, emprunter devient compliqué, l’immobilier est très cher, les SCPI sont sur-souscrites et enfin les placements réglementés affichent des rendements de plus en plus élevés alors qu’ils ne supportent aucun risque… Dans cet environnement, quelles perspectives donner à nos clients ? Je vous fais partager mes convictions.

La concurrence des placements réglementés

Nous entrons dans un nouveau paradigme : les placements réglementés et totalement sécurisés par l’état vont afficher des rendements attractifs, du même niveau dans certains cas que ceux de supports plus risqués : un comble !

Même s’ils ne permettent pas de lutter efficacement contre l’inflation, et que leurs plafonds sont limités, il ne faudra pas les négliger pour combler son épargne de précaution. Mais pour investir à long terme, il faudra privilégier des solutions plus patrimoniales…

Immobilier : la valeur refuge… mais pas trop !

Lorsque la bourse souffre et que la volatilité s’accroit, l’immobilier est souvent perçu comme la valeur refuge. Oui, mais attention.

La mort lente de l’investissement dans l’immobilier neuf, sauf en meublé

Tous les signaux sont au rouge pour l’investissement locatif Pinel : plus de foncier, inflation massive sur le coût des travaux, manque de main d’œuvre, levier fiscal en baisse avec le Pinel + qui ne concernera que très peu de programmes… les prix sont dissuasifs, les rendements locatifs en berne ! A part être très sélectif et acheter à un prix encore raisonnable, ce type d’investissement perd grandement de son intérêt.

Reste l’investissement dans les résidences services, particulièrement en étudiants et seniors. La demande locative y est forte et les prix dans le neuf encore en adéquation avec les loyers, permettant d’entrevoir un rendement brut de 4% hors taxe du prix immobilier hors taxe.

Dans le meublé ancien (LMNP de reventes), de belles affaires sont à réaliser avec des rendements pouvant atteindre 6% brut. Des acteurs spécialisés proposent des solutions clés en main, comme LB2S ou Le Revenu Pierre. Fiscalement parlant, le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très attractif. De quoi percevoir des revenus immédiats et performants, pas ou peu fiscalisés, et indexés sur l’inflation. Attention cependant à bien vérifier à la durée résiduelle des baux et la qualité de la signature par l’exploitant.

Gare aux SCPI : la collecte est massive et disproportionnée relativement aux actifs à acquérir. Le report vers les SCPI de certains investissements de pleine propriété qui ne peuvent se faire, risque de créer une crise de liquidité chez les sociétés de gestion, les poussant à acquérir coûte que coûte des actifs moins qualitatifs. La diversification patrimoniale doit jouer à plein ici, vers des SCPI diversifiées tant au niveau des secteurs (bureaux, santé, éducation, commerce, logistique, etc.) que de la localisation (y compris donc hors de France). L’OPCI Silver Generation (seniors) représente une excellente solution, au même titre que les SCPI sans frais d’entrée : ces dernières affichent des rendement pouvant alors atteindre 7% !

Immobilier nu ancien : les passoires thermiques peuvent représenter de très belles opportunités d’investissement. Les travaux de rénovation contribueront à générer du déficit foncier. Privilégier ici les villes dynamiques démographiquement et économiquement parlant, plutôt en zone B2 (rapport qualité/prix intéressant depuis qu’il n’y a plus de Pinel).

Assurance vie / Plan Epargne Retraite : quelle stratégie ?

Le fond euro devrait rapporter un petit peu plus, autour des 2% en 2022. Mais toujours trop peu pour combler l’inflation. Toutes les classes d’actifs sont actuellement corrélées à la baisse (actions, obligations), et peu offrent de la performance dans cet environnement. Une exception surprenante : le fond Sunny Patrimoine 2.0 qui est dans le vert sur 2022 !

La diversification vers des actifs plus risqués et plus volatiles n’est pas adaptée à tous… Cependant, certaines SCI (comme Pythagore par exemple) arrivent à servir entre 4 et 6% de rendement brut avec un niveau de risque de 3/7. Idem pour les produits structurés, où on peut aller chercher entre 5 et 8% de rendement avec des amortisseurs à la baisse très intéressants. Enfin, les obligations d’entreprise fraichement émises peuvent proposer des coupons intéressants avec une volatilité faible. Pour les plus audacieux, aller chercher de la performance sur les pays émergents à beaucoup de sens : un fond comme HMG Globe trotter en est un bel exemple.

L’assurance vie et le PER sont des supports de long terme, il n’y a pas lieu d’arbitrer tous les jours… mais on peut aller chercher un peu de performance en diversifiant sont portefeuille comme vu ci-avant.

Défiscalisation financière : la puissance du Girardin industriel

Si le levier de l’endettement se réduit, on peut toujours aller chercher le levier fiscal ! Si le Pinel disparait petit à petit, la solution du Girardin industriel reste un formidable moyen de réaliser d’importants gains financiers, et ainsi d’améliorer significativement son pouvoir d’achat. Un rendement fiscal de 40% peut être atteint pour les dépenses réalisées en début d’année, il ne faudra pas se priver.

Dans le même registre, l’investissement au capital de PME restera très pertinent, pour peu que la réduction d’impôt de 25% soit maintenue en 2023. Dans ce cas, il faudra privilégier les entreprises de secteurs porteurs intervenant notamment dans l’écologie.

Pour ce qui me concerne, mes prescriptions s’orienterons plutôt vers :

  • Pinel : uniquement sur un sélection drastique de programmes à prix maitrisés et avec garantie des taux de réduction à 12, 12 et 21 pourcent
  • LMNP neuf et ancien : résidences étudiantes et senior.
  • SCPI : uniquement les diversifiées et dans le cadre d’une stricte diversification patrimoniale. Sinon, OPCI Silver Generation et SCPI sans frais d’entrée (Iroko Zen, Remake Live, etc.).
  • Immobilier ancien : dans les communes de la B2 où on peut faire des affaires sur les passoires thermiques.
  • Assurance vie et PER : privilégier les SCI, les produits structurés, les obligations récentes et les fonds orientés vers les pays émergents.
  • Défiscalisation financière : privilégier le Girardin industriel et l’investissement au capital de PME dans des secteurs porteurs comme celui de l’écologie.

C’est quoi la bonne stratégie patrimoniale ?

C’est celle qui est adaptée à l’investisseur, qui tient compte de son aversion au risque, de son horizon d’investissement, et qui est suffisamment diversifiée pour être « solide » en toutes circonstances.

Je vous propose donc un entretien de découverte patrimoniale qui permettra de traiter tous ces points, et de développer la meilleure stratégie qui corresponde à votre profil et vos attentes. 2023 sera une année passionnante !